Hotel Dream Gran Castillo

PP LAS COLORADAS PARC 3 Y 4 H DREAM GRAN CASTILLO 2

Ficha técnica

Plan parcial: Las Coloradas

Categoría: 5 Estrellas

Nº unidades: 229

Propietario: Dream Place Hotels

PARCELA: 3 y 4

Nº plazas: 462

m² parcela: 21.704

m²construidos: 22.400

Estado de ejecución: Abierto al público

Titular licencia: Las Coloradas S.A y Seaside Hotel S.A.

Acto recurrido: Licencia 01-06-98 proyecto básico de hotel de 4 estrellas y 462 plazas, licencia 05-01-01 proyecto de ejecución de hotel de 5 estrellas, y prórroga de 09-04-03 de licencia proyecto de ejecución.

Sentencia

Órgano: TSJC Nº recurso: 2.500/2003 Fecha de la sentencia: 18-07-2007

Incidente de Nulidad: 04-02-2008 TSJC

Motivos de anulación

Respecto de licencia de 01-06-98. Proyecto H. 4 Estrellas. (Y Reformado Proyecto Básico/99 sin licencia):

a) omisión informe de compatibilidad con el PIOT.

b) vulnera artículo 6.1.2.1,A.3 del PIOT que limita el desarrollo del P.P. al 50% de su capacidad turística.

c) informe técnico municipal negativo.

d) incumplimiento del P.P. porque la parcela 4 sólo permite 2 plantas y la parcela 3 incumple rasante y nº de plantas.

Respecto de la licencia de 05-01-01. Proyecto Ejecución H. 5 Estrellas. (Desarrolla el del 99 no autorizado.):

a) ineficacia del P.P. por falta de publicación. (La sentencia también declara que la publicación en 2.005 del P.P. no subsana ni convalida la licencia).

b) omisión informe jurídico municipal.

c) omisión informe previo, preceptivo y vinculante de compatibilidad con el PIOT.

Respecto a la prórroga de 09-04-03:

a) infracción art. 169.2 del D.L. 1/2000 por omisión de informe técnico que verificase si las obras se iniciaron en el plazo de 6 meses establecido en la licencia.

b) infracción Disposición Adicional 5ª de la Ley 6/2001, de 23 de julio, porque conforme a dicha Disposición la licencia a prorrogar quedó extinguida “ope legis”

Omisión del informe previo, preceptivo y vinculante de compatibilidad con el PIOT.

Adecuación de la obra a la normativa aplicable

	Piot 1991	Rev 2000	Plan parcial	^{Normativa Turística}
Hotel Dream Gran Castillo

Incumple

Análisis de adecuación de la obra a la normativa aplicable

Plan insular

Incumple programación PIOT 91 (informes Oficina Plan Insular de 14-12-05 y 31-05-06). El número máximo de plazas a ejecutar en el período 1996-2000 era de 292, incluido el 25% no ejecutado en el cuatrienio anterior, del cual sólo podía ejecutarse un 50% por tratarse de un P.P. no adaptado (146 plazas). La licencia de 01-06-98 que autoriza el hotel de 462 plazas, supera por sí sola la programación total aplicable del P.P. (292 plazas) y triplica el límite del 50% (146) que operaba como máximo admisible por tratarse de un P.P. no adaptado.

Incumple programación REVISIÓN PIOT 2000 (informe Oficina Plan Insular de 14-12-05 y 31-05-06). Para el decenio 2000-2010 se fijó un máximo de 1.000 plazas en este P.P., del cual sólo podía desarrollarse el 25% (250), por tratarse de un plan no adaptado. La licencia de 05-01-01 que autoriza el hotel de 462 plazas supera por sí sola el máximo permitido (250).

El día en que se concedió esta licencia (01-06-98) el Ayuntamiento ya había autorizado proyectos en este mismo P.P. que suman un total de 1.808 plazas.

Incumple artículos 3.1.1.2.4.C.5.B y 5.6.2.2 y 5.6.2.3 del Plan Insular sobre adecuación de la edificación a la topografía del lugar y arquitectura de Lanzarote (informe-dictamen judicial del arquitecto D. Francisco José Herrera Pérez de 31-05-06).

Plan parcial

La obra ejecutada se corresponde con un proyecto básico de 2.004 que carece de autorización previa y licencia urbanística municipal.

La obra ejecutada incumple retranqueos de la parcela 3 con la parcela 2. (Informe del perito judicial de 31-05-06).

Incumple tipología en la parcela 4. El Informe Técnico municipal de 01-06-98 advierte que el art. 66 del P.P. adscribe la parcela 4 a viviendas o apartamentos en bloques colectivos.

Incumple usos asignados en el P.P. a la parcela 4 (la destina a apartamentos y hostelería).

Incumple altura máxima en la parcela 5 (el P.P. la limita a 2 plantas frente a 4).

Incumple usos en la parcela 5 (apartamentos frente a hotel).

El perito judicial finalizó su informe de 31-05-06 señalando que "realizada la visita de inspección al hotel Gran Castillo y cotejada la obra ejecutada con la planimetría de los proyectos: básico de 1998 (parcelas 3 y 4), básico de 1999 (parcelas 3 y 4), ejecución de 2000 (parcelas 3 y 4), y básico reformado de 2004 (parcelas 3, 4 y 5), así como proyecto básico de 1998 (parcela 5); este perito determina que la obra ejecutada en las parcelas 3 y 4, y la que actualmente se ejecuta en la parcela 5, se corresponde con el proyecto básico reformado de 2004 (parcelas 3, 4 y 5)".

El incumplimiento de las normas urbanísticas municipales también fue advertido en el expediente de concesión de licencia a un proyecto de apartamentos en la parcela 5 que paralelamente se tramitó en el Ayuntamiento, cuya solicitud de licencia fue informada negativamente por el técnico municipal el 03-03-99 (analizando el proyecto básico presentado el 12-11-98) y reiterado en un segundo informe de 11-04-03 emitido ante la solicitud de prórroga presentada por el interesado el 09-04-03 en el que la Oficina Técnica municipal también informó desfavorablemente dicha prórroga.

En el procedimiento judicial seguido contra las autorizaciones municipales concedidas al proyecto de apartamentos en la parcela 5 consta informe de la Oficina Plan Insular de 24-02-06, en el que, previa visita a las obras, se concluye que lo ejecutado en la parcela 5 se corresponde con un hotel que se extiende a las parcelas 3 y 4, habiéndose ejecutado una obra distinta a la autorizada, la cual no se corresponde con la supuesta licencia obtenida por silencio el 20-05-99 ni con su prórroga de 10-04-03. Sobre esta misma cuestión, el técnico municipal que emitió los informes en los respectivos expedientes, ratificó judicialmente el 27-11-07 las mencionadas circunstancias, indicando que "las obras ejecutadas en la parcela 5 del P.P. Las Coloradas no se corresponden con el proyecto presentado" y aclarando que con ocasión de inspección personal que hizo a las mismas llegó a emitir un informe con el fin de que fueran paralizadas. En su declaración judicial el técnico municipal también ratificó que el proyecto de apartamentos al que se concedió la prórroga y la obra de hotel finalmente ejecutada incumplen la normativa aplicable.

El proyecto de hotel que se ha ejecutado sobre estas parcelas y sobre la 5 nunca obtuvo licencia municipal y tiene informe negativo en expediente de autorización turística previa que intentó obtener al amparo de la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 19/2003.

Otros incumplimientos

La autorización turística previa de 05-10-99, que solicita Seaside Hotel, se concede para hotel 5 Estrellas lujo en las parcelas 3 y 4 con 204 ud. y 394 plazas. Sin embargo esta autorización no se corresponde con el proyecto de hotel de 4 Estrellas y 462 plazas al que se concedió licencia el 01-06-98, un año y 4 meses antes de la mencionada autorización turística previa. Este proyecto nunca obtuvo autorización previa de Turismo.

La autorización turística previa de 16-11-00, que solicita Las Coloradas S.A., se concede para hotel 5 Estrellas en las parcelas 3 y 4 con 229 ud. y 462 plazas, tras haberle sido denegada por Resolución de 19-04-99.

Las autorizaciones turísticas previas, de 05-10-99 y 16-11-00, quedaron extinguidas por la D.A. 4ª de la Ley 6/2001, de 23 de julio, el Art 21.5 del Decreto 10/2001, de 22 de enero, de Estándares Turísticos y la Disposición Adicional 5ª Ley 19/2003, de 14 de abril, porque un año después de otorgada la licencia de ejecución (05-01-01) las obras no habían comenzado. (Comenzaron en septiembre de 2002).

Ha de tenerse en cuenta que el hotel construido no se corresponde con el proyecto autorizado, lo cual también constituye una infracción muy grave (art. 75.2 de la Ley de Ordenación del Turismo en Canarias), de la cual se advirtió expresamente al promotor por la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias en informe de 05-12-03 en respuesta a una consulta formulada por la mercantil Dream Place Hotels en la que también se le advertía que la agrupación de las parcelas 3 y 4 con la 5 exigiría que se cumpliese con lo que a tal efecto determina el planeamiento municipal.

Además la propia Consejería de Turismo también informó negativamente la solicitud de incentivos económicos regionales que presentó la entidad Filatour S. L. (Exp. GC- 488/P06) para la ejecución de hotel 5 Estrellas en las parcelas 3, 4 y 5 porque "la unión de las parcelas 3 y 4 con la parcela 5 se produce en el proyecto soslayando la existencia de un vial público que las separa, incumpliendo la normativa urbanística vigente".

Sobre este mismo proyecto de la entidad Filatour S. L. (hotel de 5 Estrellas en las parcelas 3, 4 y 5), se emitió informe negativo por la Oficina Plan Insular, de 28-05-04, en el expediente de autorización turística previa que dicha entidad solicitó el 24-01-04 acogiéndose a la D. T. 5ª de la Ley 19/2003, por no ajustarse a ninguno de los supuestos legales contemplados en la mencionada disposición transitoria e incumplir la normativa urbanística vigente.

Un Decreto de la Alcaldía de Yaiza de 03-02-02 concedió licencia de agrupación de las parcelas 3, 4 y 5 “siempre que el uso o actividad a desarrollar tanto en la 3 y 4 como en la 5 sea el mismo, aunque la calle Las Buganvillas discurre entre la parcela 4 y la 5…quedando con los siguientes linderos, norte, calle las Acacias, Sur, calle Hoya de Afre, Este, parcela nº 2 y Oeste zona verde y parcela nº 11”