Hotel Papagayo Arena

Ficha técnica

Plan parcial: Las Coloradas

Categoría: 4 Estrellas (Aut Pr 5 Estrellas)

Nº unidades: 534 (233 Indiv.)

Propietario: Papagayo Arena S.L.

PARCELA: 1 y 2

Nº plazas: 747

m² parcela: 40.085

m²construidos: 45.097

Explotador: Papagayo Arena S.L.

Estado de ejecución: Abierto al público

Titular licencia: Explotaciones Hoteleras Nueva Valencia, que transfiere la licencia a Papagayo Arena S.L.

Acto recurrido:

-Licencia de 01-06-98 proyecto básico de hotel 5 estrellas, para 495 unidades y 764 plazas.

-Licencia de 11-08-00 proyecto de ejecución, para 534 unidades y 747 plazas.

Sentencia

Órgano: TSJC Nº recurso: 1624/2000 Fecha de la sentencia: 18-07-2007

Apelación: 02-04-2008 TSJC

Motivos de anulación

Ineficacia del planeamiento por falta de publicación. (La sentencia también declara que la publicación en 2.005 del P.P. no subsana ni convalida la licencia).
Omisión del informe jurídico municipal (el emitido en el expediente es “vago e impreciso” y en realidad no es más que una mera apariencia de informe que no puede considerarse como tal).
Vulneración del acuerdo de suspensión de licencias de 14-01-99 (aprobación inicial de la Revisión del Plan Insular de 2000).

Adecuación de la obra a la normativa aplicable

	Piot 1991	Rev 2000	Plan parcial	^{Normativa Turística}
Hotel Papagayo Arena

Incumple

Análisis de adecuación de la obra a la normativa aplicable

Plan insular

Incumple programación PIOT 91 (informes Oficina Plan Insular de 26-12-05 y ampliación de 18-05-06). El número máximo de plazas a ejecutar en el período 1996-2000 era de 292, incluido el 25% no ejecutado en el cuatrienio anterior, del cual sólo podía ejecutarse un 50% por tratarse de un P.P. no adaptado (146 plazas). La licencia de 01-06-98 que autoriza el hotel de 747 plazas supera por sí sola la programación total aplicable del P.P. (292 plazas) y cuadruplica el límite del 50% (146) que operaba como máximo admisible por tratarse de un P.P. no adaptado.

Incumple programación REVISIÓN PIOT 2000 (informe Oficina Plan Insular de 26-12-05 y ampliación de 18-05-06). Para el decenio 2000-2010 se fijó un máximo de 1.000 plazas en este P.P., del cual sólo podía desarrollarse el 25% (250), por tratarse de un plan no adaptado. La licencia de 01-06-98 que autoriza el hotel de 747 plazas supera por sí sola el máximo permitido (250).

El mismo día en que se concedió esta licencia (01-06-98) el Ayuntamiento autorizó proyectos en este P.P. que suman un total de 1.256 plazas.

Incumple artículos 3.1.1.2.4.C.5.B, 5.6.2.2 y 5.6.2.3 del Plan Insular sobre adecuación de la edificación a la topografía del lugar y arquitectura de Lanzarote (informes Oficina Plan Insular de 26-12-05 y ampliación de 18-05-06, e informe perito judicial de 16-05-06).

Plan parcial

Incumple altura y número de plantas (Art 57, 67 y 26 del P.P.).

Incumple condiciones de edificabilidad de los art. 57, 60 y 67 del P.P. El hotel autorizado supera notablemente la edificabilidad permitida.

Invade vial peatonal previsto entre parcelas 1 y 2 (informe Oficina Plan Insular de 10-01-06). Dicha infracción es muy grave porque la existencia de dicho vial peatonal entre las parcelas 1 y 2 condicionó, en su día, la aprobación definitiva del P.P. Las Coloradas, la cual había sido denegada por acuerdos de la CUMAC de 30-03-87 y 26-06-87, entre otros motivos fundamentales, por no haber previsto la existencia de un paso entre ambas parcelas, que se incorporó finalmente en la aprobación definitiva de 04-01-88.

La importancia del vial peatonal de acceso al mar previsto entre las parcelas 1 y 2 volvió a ponerse de manifiesto cuando el 13-10-89 la Dirección General de Costas instó la revisión del P.P. a fin de determinar si había quedado afectado por la D. T. 3ª de la Ley 22/88, de Costas. En dicha solicitud se vuelve a recalcar la importancia de los accesos a la playa de Las Coloradas y la preocupación de la Demarcación de Costas "por una accesibilidad pública plenamente garantizada a la playa", a lo que contestó la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias mediante escrito de 06-11-89 recordando que la CUMAC, en sesiones de 26-03-87 y 30-06-87, manifestó la misma preocupación, al plantear reparos a la aprobación del P.P. y exigir que se previeran zonas paralelas a la costa con edificación discontinua, así como "que se crearan zonas verdes intermedias de acceso al mar, de uso público y comunitario", para evitar que se desvirtuara el aprovechamiento de la playa, pues quedaría prácticamente cerrada por las parcelas hoteleras. Los mencionados reparos fueron subsanados en la aprobación definitiva con la creación en el frente de 400 metros de dos zonas verdes intermedias, un peatonal de acceso al mar y una vía rodada de penetración que conduce directamente al paseo peatonal de 30 metros de ancho.

Incumple retranqueos a linderos. El art. 67 del P.P. L. C. establece que "la edificación se retranqueará con respecto a los límites de la parcela una distancia no menor que la altura de la edificación en cada punto". En el presente caso la edificación debió retranquearse en la parcela 1 la distancia necesaria (tantos metros de retranqueo como de altura tenga la edificación en cada punto) respecto al lindero de la citada parcela con el espacio natural, así como la correspondiente distancia respecto del vial peatonal de acceso al mar -zona verde de 5 metros de ancho- que separa la parcela 1 de la parcela 2 (en el P.P. Las Coloradas la parcela 1 no linda con la parcela 2 sino que linda con el vial peatonal que la separa de aquella, tal como consta en los planos de ordenación del P.P. unidos al dictamen del perito judicial y en los remitidos por la COTMAC). En la parcela 2 la edificación debió haberse retranqueado, al este, la distancia necesaria respecto del vial peatonal previsto en el plan parcial que la separa de la parcela 1, y al oeste, respecto de la zona verde que la separa de la parcela 3 colindante con ella. Los siguientes gráficos permiten observar la diferencia entre lo ejecutado y lo que exigía el P.P.: (Informes Oficina del Plan Insular de 26-12-05 y ampliación de 18-05-06 e informe perito judicial de 16-05-06).

Otros incumplimientos

Vulneración de las normas de aplicación directa (art. 138.b del TRLS 1992, 73 del TRLS 76 y 92.2 RP 78).

En el informe de la Oficina del Plan Insular de 18-05-06 y en el informe del perito judicial de 16-05-06 se señala que el hotel ejecutado supone un gran impacto visual y constituye una enorme pantalla de hormigón que desfigura por completo la playa existente.

En el aparado 11º de las conclusiones del mencionado informe pericial se concluye que la edificación autorizada vulnera las normas de aplicación directa (art.138.b TRLS 1992) porque el hotel en cuestión forma "una pantalla arquitectónica mediante la acumulación de grandes volúmenes junto al Monumento Natural de Los Ajaches, que producen en su conjunto un fuerte impacto visual desde el mar, desde el paseo marítimo y desde los espacios naturales protegidos, resultando que las edificaciones ejecutadas limitan y empobrecen el campo visual para contemplar las bellezas naturales, produciendo la ruptura de la armonía del paisaje y la desfiguración de las perspectivas de las playas y desde los espacios naturales protegidos, debido a la propia masa de las edificaciones ejecutadas sobre la cala de Las Coloradas, que han modificado totalmente la topografía originaria, impactando de forma contundente en el paisaje en total contradicción con las características orgánicas, discretas e integradoras, propias de la arquitectura lanzaroteña, lo que está contribuyendo a la degradación del entorno natural, produciendo efectos perniciosos para el paisaje, su configuración y conservación".

La Autorización Previa de Turismo se concede el 13-05-99 para un proyecto de hotel 5* de 747 plazas, que se corresponde con el proyecto de ejecución de 5* visado el 18-12-98. Pero la obra ejecutada no se corresponde con la autorizada porque se trata de un hotel de 4* de 534 habitaciones y 680 plazas. Solicitada apertura y clasificación turística como establecimiento de 4* le fue denegada por resolución de la presidencia del Cabildo de 28-08-05. Contra dicha denegación se interpuesto recurso que se tramita ante el JCA 1 de Las Palmas, con el número PO 550/05 y se encuentra actualmente pendiente de sentencia.

Ha de tenerse en cuenta que las Autorizaciones Previas de los proyectos no ejecutados fueron declaradas caducadas por la D.A. 4ª de la Ley 6/2001, de 23 de julio, el art 21.5 del Decreto 10/2001, de 22 de enero, de Estándares Turísticos y la Disposición Adicional 5ª Ley 19/2003, de 14 de abril. En el presente caso la apertura turística fue denegada porque el hotel construido no se corresponde con el proyecto autorizado, lo cual no sólo constituye una infracción muy grave (art. 75.2 de la Ley de Ordenación del Turismo), sino que también hace que incurra en causa de caducidad la inicial autorización turística previa.

Otros datos

Sup. Parcela: 40.085 Sup. construida P.P: 26.723 Sup. .const. obra: 45.097,47

P.P. 2,00 m3/m2 106.717 m3

Pry bás Memoria 01-6-98 1,99 m3/ m2 26.662,00 m2c
Perito 2,66 35.572,34 m2c

Pry ejec Memoria 11-8-00 1,99 26.723 m2c
Perito 3,66 48.924,0 m2c

Estado final obra Memoria 25.158,85
Perito 45.097,47 3,38
(Informes pericial, y Oficina Plan Insular para Apertura Turística de 08-08-05).

Observaciones

El proyecto de ejecución de H 5 Estrellas visado el 18-12-98, que se corresponde con el 13-05-99 de la Autorización Previa, fue informado negativamente por el técnico municipal por superar en 4700 m2c. la superficie máxima edificable. El 21-04-99 se presenta por el arquitecto director de las obras un refundido de los planos y modificación de la memoria como subsanación de deficiencias.

El 12-07-00 el titular de la licencia presenta escrito en el Ayt. de Yaiza en el que asegura que el paso de acceso a la playa es de uso público y "tiene acceso totalmente independiente al del hotel, estando previsto su acceso libremente por él durante las 24 horas del día, sin que puerta u obstáculo alguno pueda impedir la libre circulación pública por su trazado, cumpliendo perfectamente la función de paso desde la rotonda al mar". Añade que "la propiedad se compromete y obliga a señalizar debidamente el citado paso, indicando con claridad y publicidad el carácter público de su uso". Un nuevo informe técnico municipal de 11-07-00 dice que el proyecto cumple con el P.P. excepto en lo que concierne al paso peatonal.

El 30-04-99 el promotor solicita al Ayuntamiento licencia para agrupar la parcela 1 (21.300 m2) con la parcela 2 (18.875 m2). El mimo día 30-04-99 se emite informe técnico municipal favorable a la agrupación porque ambas parcelas tienen el mismo uso, pero no advierte que ambas parcelas están separadas por un vial peatonal que forma parte del sistema general de espacios libres del P.P. y que hacía imposible la agrupación sin la previa modificación del mismo, cuya eventual aprobación ni siquiera correspondía al Ayuntamiento sino a la COTMAC por tratarse de una modificación cualificada del planeamiento (art 46.5 Decreto 1/2000). Ese mismo día, 30-04-99, se concede licencia autorizando la agrupación de las parcelas.

El 11-07-00 el técnico municipal informa negativamente el proyecto de ejecución y la documentación presentada con posterioridad, insistiendo en la pérdida del carácter público del vial peatonal entre las parcelas 1 y 2.

El 12-07-00 el titular de la licencia presenta escrito en el Ayt. de Yaiza en el que asegura que el paso de acceso a la playa es de uso público y “tiene acceso totalmente independiente al del hotel, estando previsto su acceso libremente por él durante las 24 horas del día, sin que puerta u obstáculo alguno pueda impedir la libre circulación pública por su trazado, cumpliendo perfectamente la función de paso desde la rotonda al mar”. Añade que “la propiedad se compromete y obliga a señalizar debidamente el citado paso, indicando con claridad y publicidad el carácter público de su uso”. Un nuevo informe técnico municipal de 11-07-00 dice que el proyecto cumple con el P.P. excepto en lo que concierne al paso peatonal. La licencia de vuelo es de 11-08-00.

El mismo día en que se concede la licencia de 11-08-00 al proyecto de ejecución, visado el 18-12-98, se otorga licencia autorizando "el vuelo sobre el paso público intermedio existente entre las parcelas 1 y 2 del P.P." que el promotor solicitó en esa misma fecha. Esta "licencia" fue otorgada sin que se emitiesen informes técnico ni jurídico alguno.

El 12-08-02 el promotor presenta nueva documentación complementaria ante el Ayuntamiento a fin de subsanar nuevas anomalías detectadas en el proyecto de ejecución durante el inicio de las obras. Esta nueva documentación fue informada por el técnico municipal el 27-08-02 advirtiendo numerosos incumplimientos en edificabilidad, ocupación máxima de parcela, retranqueos, paso peatonal, etc. Dos días después, el 29-08-02, el técnico municipal emite informe en relación con la nueva documentación presentada por los promotores y afirma "que por motivos de enemistad manifiesta con el arquitecto autor del proyecto tengo a bien abstenerme de emitir informe técnico al respecto".

Ante la abstención del técnico municipal que se había opuesto al proyecto se unió al expediente, a instancia de la Alcaldía del Ayto. de Yaiza, un informe emitido el 02-09-02 por dos arquitectos, colegiados en Valencia y Cataluña, en el que se concluye que el proyecto cumpliría la normativa aplicable. Con único fundamento en el informe emitido por los citados arquitectos se concedió al promotor nueva licencia de 04-09-02 que autoriza el proyecto de ejecución modificado, entendiéndose subsanadas las deficiencias advertidas.

Terminada la edificación, se solicitó por la Alcaldía de Yaiza la emisión de nuevo informe sobre el Proyecto Estado Final de Obras del hotel al mismo arquitecto del Colegio valenciano al que antes se hizo referencia, que lo emitió el 24-10-03, concluyendo que lo ejecutado se correspondía con la documentación presentada, si bien se han ejecutada 680 plazas en vez de 747 (el nº de habitaciones individuales aumenta de 233 a 300, disminuyendo las dobles en la misma cantidad). A continuación, el 29-11-03, se emite un informe técnico municipal en el que se señala que una vez examinada la documentación presentada por los promotores y "teniendo en cuenta el informe del arquitecto superior D. Luis Rodrigo Benito" telegráficamente concluye que "la obra ejecutada se ajusta al P.P.".Y con fundamento en dicho informe se concede la autorización al indicado Proyecto Estado Final de Obras del hotel con fecha de 09-12-03.

El Ministerio de Medio Ambiente, a través de la Dirección General de Costas, acordó, por Resolución de 19 de julio de 2006, la declaración de utilidad pública y la iniciación de los trámites legales para la expropiación forzosa del Hotel Papagayo Arenas, junto con los terrenos colindantes al mismo. El objetivo de esta iniciativa es la demolición del inmueble para dar paso a una actuación de restauración paisajística de la zona, así como asegurar el libre acceso y uso público de la playa garantizando el interés general y recuperando los principales valores naturales y paisajísticos de esta playa.